Можно ли рефинансировать ипотеку: как работает перекредитование

В статье расскажем простыми словами, что такое рефинансирование по ипотеке, выясним, можно ли рефинансировать ее в другом банке, разберем, когда выгодно это сделать, а также поговорим о том, как работает ипотечный кредит и какие у него условия. Корректировки в финансовой политике Центробанка подталкивают владельцев недвижимости к пересмотру расходов. Возникает закономерный вопрос: как уменьшить ежемесячную нагрузку и при этом сократить общую сумму выплат? Такой вариант возможен через оформление нового договора взамен действующего – текущие обязательства закрываются досрочно, а на их месте появляется обновленный платежный план. Чтобы процедура действительно оказалась выгодной, важно учесть все сопутствующие траты. Если вы столкнулись с трудностями и не знаете, что необходимо предпринять, то советуем обратиться за помощью к юристам в «Нетдолгофф».

Рефинансирование ипотеки: что это означает

Процесс, известный как перекредитование, заключается в замене текущего ипотечного договора новым, с обновленными параметрами. В этом случае человек подписывает соглашение, и деньги поступают не продавцу жилья, а банку, выдавшему первоначальный заем – старый долг аннулируется досрочно, а на его место приходит другой платежный план.

Такой шаг становится выгодным, если действующая ставка заметно превышает актуальные предложения. Это позволяет ощутимо снизить переплату и уменьшить размер ежемесячного взноса, что дает возможность перераспределить бюджет, например, на ремонт или накопления.

Обязательные расходы при смене условий

При оформлении нового ипотечного договора вместо действующего стоит учитывать сопутствующие затраты. Чаще всего потребуется оплатить оценку недвижимости, внести госпошлину за регистрацию изменений в Росреестре и оформить страхование, если оно предусмотрено. Кроме того, возможны разовые комиссии за рассмотрение заявки или выпуск документов. Все эти издержки важно изучить, чтобы понять, что нужно сделать для рефинансирования ипотеки.

Когда выгодно рефинансировать долг

В повседневных расчетах часто помогает ориентир под условным названием «два на пять». Он означает, что если новая ставка ниже текущей хотя бы на 2 процента, а до завершения выплат остается не меньше пятой части срока, пересмотр условий почти всегда оказывается оправданным. Снижение ежемесячной суммы ощущается уже на старте, а сопутствующие траты – такие как оценка объекта, страхование или госпошлина – равномерно распределяются на оставшиеся годы и быстро окупаются.

Как проходит рефинансирование ипотеки после снижения ключевой ставки

Банки оперативно откликаются на изменения – в течение пары недель они пересматривают требования по ипотечным продуктам. За этот короткий период наиболее расторопные заемщики успевают заключить договор на более привлекательных условиях и тем самым снизить долговую нагрузку.

Пример рефинансирования

Рассмотрим примерный случай. В начале 2023 г. молодой специалист взял ипотеку на покупку квартиры стоимостью 5 миллионов рублей. Срок погашения – 20 лет, ставка составляла 14 % годовых. За два года выплат основной долг уменьшился до 4 650 000 рублей.

Весной 2025 г. Центральный банк снизил ключевой тариф на 1 %. Спустя две недели компания представила обновленные условия – 12,4 процента годовых. Воспользовавшись этим предложением, заемщик оформил новый договор и погасил остаток прежнего займа. Размер ежемесячного платежа снизился с 53 500 руб. до 44 300 руб.

Даже с учетом дополнительных затрат – оплаты отчета об оценке (6 000 ₽), страхового полиса (чуть более 8 000 ₽) и госпошлины (2 000 ₽) – экономия стала заметной уже через восемь месяцев. Сумма, которая раньше уходила на оплату долга, теперь используется для досрочного сокращения основного кредита. Это позволило сократить общий срок выплат почти на четыре года и снизить переплату более чем на 25 %.

Как происходит рефинансирование ипотеки: пошаговые этапы

Алгоритм смены требований лучше представить как последовательность небольших, но логически связанных действий.

1. Подсчитать выгоду

Для начала вычислите реальный экономический эффект: онлайн-калькулятор покажет разницу между старым и будущим ежемесячным взносом, однако внесите в поля не только новый тариф, но и стоимость независимой оценки объекта, страховой пакет и обязательную госпошлину за регистрацию залога. Лишь тогда цифры отразят фактический результат, а не усредненную «красивую» картинку.

2. Сформировать пакет бумаг

Понадобится комплект личных документов: паспорт, СНИЛС, подтверждение доходов, копию трудовой книжки, данные о сумме оставшейся задолженности, страховой полис и актуальную выписку из ЕГРН на недвижимость. Заблаговременная подготовка этих документов ускорит процесс проверки и поможет избежать отказа из-за утраты актуальности отдельных справок.

3. Подать анкету и получить предварительный ответ

Когда все необходимые бумаги собраны, следующий шаг – авторизоваться в личном кабинете и заполнить электронное заявление. После этого система автоматически проверит финансовую надежность, запросит информацию из кредитного бюро и предоставит предварительное решение в течение одного рабочего дня. Одобрение сохраняет силу около месяца, давая время спокойно завершить оставшиеся шаги оформления.

4. Отнести документы на недвижимость и по рефинансируемым кредитам в банк

Теперь потребуется предоставить бумаги, касающиеся квартиры: электронный отчет оценщика и файл страхового полиса. Эти материалы загружаются в личном кабинете. Бумажные версии с подписями и печатями понадобятся лишь на финальном этапе.

5. Получить транш

Согласованная сумма перечисляется не напрямую клиенту, а резервируется на специальном счете. Деньги остаются там до тех пор, пока система не подтвердит реквизиты предыдущего заимодавца. После автоматической проверки сервис инициирует списание – старый долг гасится в полном объеме, а с этого момента начинает работать новый график платежей, доступный для просмотра в мобильном приложении.

6. Полностью закрыть старую ипотеку

Как только перевод со счета поступает адресату, прежняя финансовая организация обязана оформить подтверждение о полном исполнении обязательства. Документ обычно называется «справка об отсутствии задолженности». В нем указывается номер закрытого договора, дата зачисления средств и итоговая сумма, равная нулю. Бумагу выдают в течение одного-двух рабочих дней на фирменном бланке и ставят печать. Сохраняйте оригинал – он может пригодиться при спорных ситуациях с бюро историй или для внутреннего архива.

7. Снять прежнее обременение

Проще всего сделать это через МФЦ или на портале Госуслуг: система сама подскажет нужный раздел и сформирует черновик формы. Госпошлина в размере двух тысяч рублей вносится заранее, так что к моменту обращения платеж уже отражен в базе. Пакет подают в электронном виде или через окна приема. Средний срок регистрации по Москве и области составляет три-пять суток. По завершении процедуры в личный кабинет Госуслуг приходит уведомление с подтверждением, а на электронную почту – ссылка на свежую выписку.

8. Подтвердить запись в ЕГРН

Как только Росреестр удалит прежнюю отметку, автоматически появляется пометка о новом держателе обеспечения. Обновленный ЕГРН-документ содержит четыре ключевых блока: описание объекта, данные владельца, дату действующего договора залога, а также ссылку на условный номер записи в реестре. Электронная копия поступает на указанную при подаче почту. После получения файла финансовая платформа активирует окончательный график платежей.

Как оформить рефинансирование ипотеки в том же банке

Некоторые кредитные учреждения предлагают упрощенную процедуру – корректируют условия действующего договора без изменения информации о залоге. Это своего рода внутренняя реструктуризация: заемщик подает заявление в обслуживающий офис и прикладывает свежую справку о доходах, а система оценивает регулярность выплат за последние 6-12 месяцев.

При отсутствии нарушений организация может пересмотреть ставку, предложив требования немного выше тех, что заявлены в открытых предложениях для новых клиентов – обычно на 0,3–0,7 процентного пункта. Зато экономятся и время, и средства: не нужно платить за переоценку квартиры, регистрировать бумаги в Росреестре или вносить госпошлину за изменение записи об обременении.

Процесс занимает всего несколько дней. После одобрения составляется дополнительное соглашение, которое подписывается онлайн или лично в отделении. Обновленная сумма платежа начинает действовать уже с ближайшего расчетного периода, а прежние регистрационные данные остаются без изменений.

Где условия сейчас самые привлекательные

Далее рассмотрим несколько финансовых учреждений, чтобы понять, можно ли перевести ипотеку в другой банк.

Отказы в перекредитовании: возможные причины

Иногда заявителю приходит негативный ответ, несмотря на соблюдение всех формальных требований. Частая причина – длительная просрочка: если за последний год хотя бы один платеж задерживался более чем на месяц, система отмечает повышенный уровень риска и понижает рейтинг. Еще 1 фактор – чрезмерная долговая нагрузка: когда все текущие обязательства превышают 60 % от подтвержденного дохода, модель считает, что средств на новый график не хватит.

Отказ возможен и по характеристикам недвижимости: долевая собственность или, например, деревянный дом без коммуникаций редко принимаются в качестве залога. Также при значительной сумме оставшегося долга организация вправе потребовать страхование жизни – его отсутствие будет восприниматься как дополнительный риск и повлияет на решение не в пользу заемщика.

Льготные госпрограммы и перекредитование

Договоры, оформленные по программам «Семейная» и «IT-заем», пересматриваются только в пределах банков, входящих в те же инициативы. При этом действует строгое требование – нельзя ухудшать первоначальный льготный процент. Если субсидированный срок завершен, а человек решает перенести задолженность в другую компанию, расчеты будут вестись уже по стандартным условиям.

Попытка сохранить прежнюю ставку при обращении в организацию, не участвующий в программе, приведет к автоматическому отклонению заявки: скоринговая система фиксирует нарушение параметров и прекращает процесс рассмотрения. Чтобы избежать подобной ситуации, важно понимать, когда можно подавать на рефинансирование ипотеки. Если у вас возникли какие-либо трудности, то советуем обратиться за консультацией к нашим юристам в «Нетдолгофф».

На что еще обратить внимание

Прежде чем подписывать дополнительное соглашение, стоит внимательно изучить тарифный раздел: в нем иногда скрываются регулярные списания, например, за обслуживание счета или отправку сообщений. На первый взгляд это мелочи, но за двадцать лет даже незначительные суммы способны свести на нет эффект от нового предложения.

Заключение

В статье рассказали, что значит рефинансирование ипотеки, выяснили, можно ли это делать в другом банке, рассмотрели, когда целесообразно рефинансировать обязательство, а также поговорили о том, что нужно знать для принятия решения и не забыть о возможных минусах.