Банкротство покупателя имущества

Продажа квартиры или иного ценного актива - ответственная сделка, и любой продавец хочет быть уверен в ее чистоте и стабильности. Обычно проверяют юридическую историю объекта, но не менее важно оценить и самого покупателя. Ситуация, когда у приобретателя есть финансовые проблемы, может обернуться серьезными рисками для продавца даже после завершения сделки. Банкротство покупателя имущества способно привести к тому, что проданная квартира будет истребована обратно в конкурсную массу, а продавец превратится в одного из многих кредиторов с туманными перспективами возврата денег. В этой статье разберем, можно ли продавать недвижимость такому лицу, какие опасности это таит и как минимизировать риски.

Можно ли продать квартиру покупателю, который проходит банкротство

С точки зрения закона, прямого запрета на заключение договора купли-продажи с лицом, находящимся в процедуре банкротства, нет. Гражданин, даже будучи должником, сохраняет право совершать гражданско-правовые сделки. Однако ключевую роль здесь играет статус этого гражданина и цель, с которой он приобретает имущество.

Если покупатель уже признан банкротом и в отношении него введена процедура реализации имущества, все его действия по распоряжению денежными средствами и приобретению активов контролируются финансовым управляющим. По общему правилу, любые сделки должника, совершенные после введения процедуры, могут быть признаны недействительными, если они нарушают права кредиторов. Покупка дорогостоящего актива, такого как квартира, за счет средств, которые потенциально могли быть направлены на погашение долгов, почти наверняка вызовет вопросы у управляющего.

В большинстве случаев финансовый управляющий просто не выделит должнику сумму, достаточную для покупки недвижимости, сверх прожиточного минимума. Поэтому, если покупатель официально проходит процедуру банкротства, вероятность того, что он располагает для этого законными, не скрытыми от конкурсной массы средствами, крайне мала. Следовательно, столкнуться с таким покупателем на практике можно, скорее, если он находится на ранних стадиях процесса (например, процедура реструктуризации долгов) или если он скрывает факт своего банкротства и использует «серые» схемы.

Какие риски нужно учитывать продавцу

Риски для продавца при сделке с будущим или действующим банкротом очень высоки и могут реализоваться даже спустя длительное время после продажи. Закон о банкротстве (№ 127-ФЗ) позволяет оспаривать сделки должника, совершенные в течение определенного периода до принятия судом заявления о банкротстве.

Основные риски:

1. Оспаривание сделки по основанию неравноценности. Это самый частый случай. Если суд признает, что квартира была продана по цене, существенно ниже рыночной, сделку могут аннулировать. Для оспаривания достаточно, чтобы сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о банкротстве покупателя. Покупатель-должник мог специально купить актив по заниженной цене, чтобы сохранить его, а разницу доплатить наличными «в конверте». Для продавца участие в такой схеме чревато тем, что в случае банкротства покупателя суд обяжет вернуть квартиру, а доказать получение полной рыночной суммы будет крайне сложно.
2. Оспаривание сделки как причинившей вред кредиторам. Если сделка совершена в течение трех лет до принятия заявления, и будет доказано, что целью ее было причинение вреда имущественным правам кредиторов, а покупатель знал или должен был знать об этой цели. Знание может предполагаться, например, если стороны являются аффилированными или взаимозависимыми лицами (родственники, партнеры по бизнесу). Также подозрение вызовет нестандартный способ расчетов (например, векселями, взаимозачетами) или явная спешка в оформлении.
3. Признание сделки мнимой или притворной. Если будет установлено, что сделка совершена лишь для вида, без цели реальной передачи имущества и оплаты. Например, если после продажи продавец продолжает проживать в квартире или сохраняет ключи и контроль над ней.

В случае успешного оспаривания сделки наступают серьезные последствия: имущество (квартира) возвращается в конкурсную массу должника, а продавец выбывает из числа собственников. Его право требования выплаченной суммы трансформируется в обычное денежное требование к должнику, которое включается в реестр требований кредиторов. Удовлетворяется оно, как правило, в последнюю очередь и далеко не в полном объеме.

Как проверить покупателя на банкротство

Полностью исключить риск невозможно, но его можно значительно снизить, проведя тщательную проверку будущего собственника. Стандарт добросовестности покупателя, а в данном случае продавца, достаточно высок. Вот что нужно сделать обязательно:

• Проверить картотеку арбитражных дел. Самый надежный способ - зайти на сайт https://kad.arbitr.ru/ и проверить, есть ли в производстве арбитражных судов дела о банкротстве в отношении физического лица-покупателя. Поиск осуществляется по фамилии, имени, отчеству и дате рождения.
• Проверить Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ). На сайте https://bankrot.fedresurs.ru/ можно найти сведения о публикациях сообщений о введении процедур банкротства, о торгах и т.д. Это дополнительный источник информации.
• Проверить базу данных исполнительных производств ФССП. Наличие множества неисполненных взысканий - серьезный «красный флаг», указывающий на возможные финансовые трудности. Хотя само по себе наличие долгов не означает скорого банкротства, в совокупности с другими факторами это должно насторожить.
• Запросить у покупателя письменное заявление-гарантию. Включите в договор купли-продажи пункт, где покупатель гарантирует, что в отношении него не возбуждено дело о банкротстве и отсутствуют обстоятельства, которые могут к этому привести. Также можно попросить его подписать отдельное уведомление об отсутствии признаков неплатежеспособности. Хотя это не панацея, в суде такой документ может служить доказательством вашей добросовестности и того, что вы не знали и не могли знать о возможных проблемах.
• Проверить «историю» покупателя. Если покупатель недавно сам приобрел эту квартиру, стоит проверить и его предшественника. Если же он является конечным приобретателем в цепочке, важно понять, с какой целью он покупает жилье (для себя, для инвестиций) и насколько его поведение соответствует стандартному поведению обычного покупателя.

Особенности заключения сделки с недвижимостью после прохождения покупателем банкротства

Ситуация, когда покупатель уже завершил процедуру банкротства, суд вынес определение о его завершении и освобождении от долгов, кардинально отличается от описанной выше. В этом случае риски для продавца минимальны, так как старые долги списаны, а у кредиторов нет права оспаривать сделки, совершенные после завершения процедуры.

Однако и здесь есть важные нюансы:

1. Подтверждение завершения процедуры. Прежде чем подписывать договор, попросите покупателя предоставить судебный акт (определение) арбитражного суда о завершении процедуры реализации имущества и освобождении его от дальнейшего исполнения требований кредиторов. Убедитесь, что документ вступил в законную силу.
2. Наличие остаточных ограничений. Закон устанавливает для банкрота определенные последствия. Например, в течение пяти лет он обязан сообщать о факте своего банкротства при обращении за кредитами. Но для покупки квартиры за собственные средства это ограничение не препятствие. Также в течение пяти лет он не может повторно инициировать свое банкротство по собственному заявлению. Для продавца это даже плюс.
3. Источники средств. У банкрота после завершения процедуры могут быть законные накопления (зарплата, пенсия, подарки, наследство), которые не подлежат взысканию. Тем не менее, если сделка крупная, разумно поинтересоваться происхождением средств и, возможно, попросить подтверждения (справки о доходах, договоры дарения, наследства). Это защитит вас от возможных обвинений в легализации преступных доходов, но не связано с риском банкротства.

В целом, сделка с человеком, который уже официально завершил банкротство, безопасна. Главное - убедиться, что процедура действительно окончена и у него есть законное право распоряжаться своими средствами и приобретать имущество.

Продажа квартиры лицу с финансовыми проблемами или находящемуся в процессе банкротства - это зона повышенного риска. Единственный надежный способ обезопасить себя - это тщательная предварительная проверка покупателя по открытым источникам, отказ от участия в сомнительных схемах с занижением цены и, в идеале, консультация с юристом, специализирующимся на банкротстве. Помните, что ваша осмотрительность сегодня - залог сохранности ваших денег и имущества завтра.