Как связано банкротство и аренда жилья должником

Банкротство физического лица напрямую влияет на его взаимоотношения с недвижимостью, будь то владение или пользование. Для должника и сторонних лиц, таких как арендодатели, процедура создает особый правовой режим, затрагивающий возможность сдачи жилья в наем и право на проживание. Вопросы, как связано банкротство и аренда жилья должником, требуют анализа с двух сторон: участия недвижимости должника в конкурсной массе и сохранения за ним права на аренду чужого жилья для проживания.

Может ли должник сдавать свою квартиру в аренду при прохождении банкротства

На способность сдавать имущество в аренду напрямую влияет стадия процесса. После подачи заявления о банкротстве и до введения процедуры реализации имущества на все активы гражданина, включая недвижимость, может быть наложен арест в качестве обеспечительной меры. Этот арест запрещает любые действия по распоряжению имуществом, в том числе и его сдачу в аренду.

В период самой процедуры реализации имущества управление активами, составляющими конкурсную массу, переходит к финансовому управляющему. С этого момента именно он решает, целесообразно ли сдавать недвижимость в аренду для пополнения конкурсной массы в интересах кредиторов. Самостоятельные действия должника по распоряжению таким имуществом, включая заключение договоров аренды, являются недействительными.

Если квартира является единственным жильем

Единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение должника и его семьи имеет особый статус. По общему правилу, оно не включается в конкурсную массу и защищено от обращения взыскания. Однако это не означает, что должник может свободно им распоряжаться в период процедуры. Если на такое жилье наложен арест, любые сделки с ним также будут заблокированы до снятия ограничений.

Расторжение договора аренды для реализации

Если квартира, принадлежащая должнику, уже была сдана в аренду до начала процедуры банкротства, действующий договор не расторгается автоматически. Однако финансовый управляющий, готовя имущество к продаже для расчета с кредиторами, вправе инициировать расторжение такого договора. Это делается для того, чтобы продать объект свободным от обременений, что обычно позволяет выручить более высокую цену. Доходы, полученные от аренды до момента расторжения договора, включаются в конкурсную массу.

Как арендовать и оплачивать квартиру во время банкротства физических лиц

Право на жилище является конституционной гарантией, и процедура несостоятельности не лишает гражданина этой возможности. Если у должника нет в собственности жилья или проживание по месту регистрации невозможно, он вправе арендовать квартиру.

Ключевой вопрос — источник оплаты. Все доходы гражданина, за некоторыми исключениями, поступают на специальный счет, контролируемый финансовым управляющим, и формируют конкурсную массу. Для того чтобы часть этих средств ежемесячно направлялась на оплату аренды, должник должен подать в суд специальное заявление об исключении соответствующей суммы из конкурсной массы.

Суды обязаны тщательно проверять обоснованность таких расходов, устанавливая реальную нужду в аренде. Во внимание принимаются следующие обстоятельства:

  • Отсутствие жилья в собственности: У должника действительно нет своего жилого помещения.
  • Невозможность проживания по месту регистрации: Например, если прописка формальна, жилье находится в другом городе или совместное проживание с собственником невозможно.
  • Соразмерность расходов: Размер арендной платы должен быть разумным. Суды взвешивают баланс между правом должника на жилье и интересами кредиторов на максимальное удовлетворение их требований.

Положительная судебная практика существует. Например, Арбитражный суд Московского округа отменил отказ нижестоящих инстанций и указал на необходимость исследовать право должника на жилище, отправляя вопрос о выделении 35 000 рублей ежемесячно на аренду на новое рассмотрение.

Что делать арендодателю, если он сдаёт жильё банкроту

Для арендодателя статус арендатора как банкрота создает повышенные риски, главный из которых — нестабильность поступления арендных платежей.

  1. Проверить информацию. Узнав о банкротстве арендатора, стоит проверить эти сведения на официальном портале Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ).
  2. Взаимодействовать с финансовым управляющим. Все платежи за аренду должны поступать от должника или управляющего со специального счета должника. Важно получить от управляющего подтверждение, что расходы на аренду утверждены судом к исключению из конкурсной массы. Без такого решения платежи могут быть оспорены и взысканы с арендодателя как неосновательное обогащение.
  3. Рассмотреть вопрос о расторжении договора. Договор аренды не расторгается автоматически при банкротстве арендатора. Однако, если платежи перестанут поступать, арендодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке на общих основаниях. Важно учитывать, что требование о взыскании задолженности по аренде будет относиться к текущим платежам, которые удовлетворяются в особом порядке.

Связь между банкротством и арендой жилья строится на принципе баланса интересов. С одной стороны, закон защищает право гражданина на достойное жилище, что подтверждается судебной практикой по выделению средств на аренду. С другой — строгое регулирование оборота имущества должника, включая запрет на самостоятельную сдачу его квартиры, направлено на защиту прав кредиторов.